Как продать комнату в коммунальной квартире

Содержание
  1. Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)
  2. Популярные вопросы о продаже доли в квартире
  3. Может ли собственник продать свою долю?
  4. Можно ли продать долю совладельцу квартиры?
  5. Может ли муж или жена продать свою долю?
  6. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
  7. Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?
  8. Этапы сделки
  9. Нужен ли нотариус при продаже комнаты?
  10. Можно ли продать долю в квартире и как это сделать
  11. Минимальная доля собственности в квартире
  12. Микродоля в жилой недвижимости: новый закон
  13. Юридические особенности
  14. В каких случаях процедура усложняется
  15. Как правильно продать комнату в коммунальной квартире
  16. Самостоятельный поиск или помощь профессионала?
  17. С чего начать?
  18. Уведомление своих соседей
  19. Можно ли провести процедуру без их согласия?
  20. Почта вам в помощь
  21. Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:
  22. «Серые схемы» — все ли так просто?
  23. Способы разрешения проблем с соседями
  24. Сосед уклоняется от получения уведомления
  25. Отсутствие ответа на уведомление
  26. Сосед не проживает в комнате, владельцем которой он является
  27. Наследник комнаты не оформляет ее на себя
  28. Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
  29. Правила сделки
  30. Поиск покупателя
  31. Подписание предварительного договора
  32. Сбор документов
  33. Составление бумаг
  34. Когда нужен нотариус?
  35. Регистрация в Росреестре или МФЦ
  36. Получение денег
  37. Освобождение жилплощади

Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)

Перечень документов включает «стандартный» пакет, который собирается для оформления сделки купли-продажи любой квартиры:

  • Правоуснанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой — договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
  • Свидетельство государственной регистрации права (с 01.01.2017 г. — выписка из Органа регистрации прав на недвижимость);
  • Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
  • Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом (согласие на продажу от органов опеки и попечительства);
  • Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
  • Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
  • паспорт продавца.

Существует позиция, согласно которой, при продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире одному из собственников направлять уведомление не надо. Это действительно только в том случае, если владельцев комнат в коммуналке двое.Если их число больше – направлять уведомление необходимо каждому из собственников (за исключением несовершеннолетних детей, за которых совершают сделки родители/опекуны).Виду значительных сложностей при продаже, связанных с получением согласия на продажу от других жильцов, и вероятностью судебного разрешения спора между жильцами — осуществлять сделку по продаже коммунальной квартиры (комнаты) самостоятельно следует лишь в тех случаях, когда вы обладаете соответствующими навыками в составлении документов, имеете достаточно свободного времени на сбор, удостоверение и оформление всех сопутствующих сделке документов.

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Этапы сделки

В общем случае процедура выглядит так:

  1. Оценить стоимость, принять решение о том, как будет совершаться продажа – без посредников или с помощью специализированных компаний (например, риэлторских).
  2. Обеспечить возможность преимущественной покупки для всех соседей. Это и есть основной и в то же время обязательный этап. Собственник должен разослать письменные уведомления, после чего соседи либо принимают решение о покупке, либо дают отказ. Они могут и проигнорировать сообщение, что по истечению 30 календарных дней приравнивается к отказу.
  3. Совершить сделку с соседом (если кто-то из них согласится).
  4. Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, а срок принятия решения истек, можно заниматься самостоятельной продажей.
  5. Дальнейшая процедура аналогична обычной сделке – подбирают покупателя, собирают полный пакет документов, оформляют договор, после чего регистрируют право собственности на новый объект недвижимости (если он будет куплен взамен старого).

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2022 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Юридические особенности

В коммунальной квартире проживают разные владельцы:

  • собственники комнат;
  • лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).

Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади .

Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки. Это означает, что:

  1. Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
  2. Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
  3. Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.

В каких случаях процедура усложняется

Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями

При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае, однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице

ситуация
задержка во времени
соседи отказываются ответить на уведомление о продаже (игнорируют его)
для принятия решения дается только 30 календарных дней, после чего молчание приравнивается к отказу
соседи отказываются получать уведомления
подобное действие не имеет юридического смысла, поэтому владельцу важно только подтвердить факт доставки уведомления, а далее ориентироваться также на предельный срок в 30 календарных дней
неизвестно, где находится собственник, жив ли он и т.п.
может затянуться на довольно большой срок, зависит от конкретных обстоятельств (обычно более года)
известно, где находится собственник, но он живет в другом городе или даже в другом субъекте РФ
процедура затянется незначительно – все зависит от скорости сообщения с собственником, почтовой пересылки и т.п.
собственник умер, а наследник отказывается от наследства
может затянуться до полугода и более

Важно понимать, что сроки указаны примерные. Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится)

Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире

Существует установленный порядок действий при реализации на рынке вторичного жилья такого объекта коммунальной недвижимости. Ведь продать свою коммуналку стремится каждый, кто хочет переехать в более благоустроенное жилье, выгодно купить изолированную одно- или двухкомнатную квартиру. Желая выгодно и без проблем продать имеющийся объект недвижимости, рекомендуется соблюдать действующие правила, предварительно выяснив, кто конкретно и официально имеет статус собственника остальной площади и отдельных помещений в коммуналке. Ведь некоторые комнаты часто заселяются квартирантами или дальними родственниками, а другая часть из них может просто быть неиспользуемой.

Чтобы получить достоверную и официальную информацию, придется заранее обратиться в Росреестр, а там:

  • Четко заполнить предоставленную форму заявления для получения запрашиваемых сведений, где будут указаны собственники остальных комнат в коммуналке.
  • Выполнить оплату насчитанной пошлины.
  • Спустя время, отведенное на официальный ответ, получить на руки запрашиваемые сведения. Они предоставляются в письменной форме.

Получив все важные сведения о жилом объекте, рекомендуется четко придерживаться приведенной ниже инструкции, что поможет правильно и без нарушений действующего законодательства продать свою комнату в коммунальной квартире.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:

  1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
  2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
  3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Рассчитать график платежей по ипотеке и сумму переплаты по процентам можно без посещения банка в онлайн-калькуляторе.

Почему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартиру

С чего начать?

Уведомление своих соседей

Уведомление должно быть обязательно в письменном виде (п. 2 ст. 250 ГК РФ), его лучше всего отправить по почте заказным письмом, оформив опись. В нем необходимо указать следующую информацию:

  1. Стоимость данной комнаты, задаток.
  2. Условия и сроки оплаты: отсроченный платеж, рассрочка или полная оплата сразу.
  3. Сроки для освобождения комнаты после продажи: сразу после полной оплаты или в другой указанный срок.
  • Скачать бланк уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире

Важно! Абсолютно для всех условия продажи должны быть идентичными!

Если возникла такая ситуация, что сосед долго не появляется на своей жилплощади и его местонахождения совершенно неизвестно, то процедура продажи затянется. Придется обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. Для этого понадобится в течение календарного года полное отсутствие сведений о нем.

В заявлении нужно обязательно указать причину своего обращения в суд – необходимость соблюсти преимущественное право на покупку комнаты. Если разыскать соседа не получится, то судом будет назначен специальный управляющий его имуществом и повторное уведомление отправляться будет уже ему.

  • Скачать бланк заявления о признании соседа безвестно отсутствующим
  • Скачать образец заявления о признании соседа безвестно отсутствующим

Можно ли провести процедуру без их согласия?

Соседи вполне могут чинить различные препятствия:

  1. Получают уведомления и молчат, никак не реагируют.
  2. Отказываются его получать, специально затягивая время.

В первом случае, когда соседи получили письмо и не реагируют на него, нужно обратиться к нотариусу, он его заверит и отправит повторно. Если и далее будет продолжаться молчание, то нотариусом составляется документ, в котором подтверждается, что уведомление было отправлено и доставлено, но ответ не получен. Этот документ в дальнейшем потребуется при регистрации договора в Росреестре.

Во втором случае все проще, если адресат отказывается принимать письмо, то почта России пересылает его обратно с пометкой на конверте что адресат его не принял. Нужно сохранить этот конверт как свидетельство того, что уведомление отправлялось, что соблюдается преимущественное право (также понадобится в Росреестре).

Обратите внимание! Если продажа комнаты происходит с нарушением преимущественного права покупки, то такая сделка может быть легко оспорена в суде (п.3 ст. 250 ГК РФ)

В течение трех месяцев любой заинтересованный сосед может в судебном порядке добиться восстановления такого права в свою пользу.

Отказы от соседей на приобретение комнаты должны быть обязательно оформлены в письменном виде. Их можно оформить разными способами:

  1. Написать заявление об отказе.
  2. Оформить уведомление, заверенное нотариусом и отправить его по почте заказным письмом.
  3. Можно собрать всех соседей (желающих отказаться от покупки) в Росреестре и там всем написать заявления.

В заявлении (или уведомлении) об отказе должна содержаться наиболее важная конкретная информация:

  1. Стоимость продаваемой комнаты.
  2. Адрес и характеристика объекта.
  3. Паспортные сведения.
  4. Дата составления документа, подпись.

После того как собраны письменные отказы от всех соседей (или другие документальные подтверждения), нужно оформить у нотариуса свидетельство об отказах. Оно будет доказывать, что преимущественным правом покупки никто не пожелал воспользоваться, то есть у данной комнаты нет никаких обременений. Далее можно спокойно приступать к поиску покупателя.

  • Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки комнаты
  • Скачать образец отказа от преимущественного права от покупки комнаты

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

  • Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
  • Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
  • Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
  • Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
  • После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей

В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае

Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же
советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

«Серые схемы» — все ли так просто?

Распространены ситуации, когда долевой собственник коммунальной квартиры заинтересован в скорой сделке, а общаться с соседями не хочется. Тогда некоторые юристы рекомендуют поступать следующим образом:

  • подарить небольшую долю заинтересованному покупателю-третьему лицу, а потом продать ему оставшуюся часть;
  • оформить покупателю «квадратные метры» в залог по договору займа, потом намеренно не оплачивать кредит, что автоматически станет поводом для обращения взыскания на жилье;
  • «продать» комнату по договору дарения, т.е. фактически получить деньги на руки, а недвижимость оформить как подарок от жильца коммунальной квартиры.

Все эти способы чреваты большими рисками. Если подарить долю в самой комнате, то можно столкнуться с ситуацией, когда одаряемый откажется покупать остальную часть, но будет иметь право жить в коммунальной квартире.

Если оформить жилье по притворной сделке, т.е. прикрывающей реальные намерения сторон, то можно столкнуться с противостоянием со стороны соседей, реально заинтересованной купить долевую недвижимость.

Способы разрешения проблем с соседями

К числу самых распространенных трудностей, препятствующих согласовать сделку с другими жильцами, относятся:

  • уклонение от получения уведомления о намерении продать комнату;
  • затягивание с ответом;
  • продолжительное отсутствие кого-либо из собственников квартиры;
  • наследник не спешит вступить в свои права после смерти собственника одной из комнат.

Теперь рассмотрим, как можно выйти из таких ситуаций.

Сосед уклоняется от получения уведомления

Если личное вручение уведомления невозможно, его следует отправить по почте заказным письмом. В случае отказа адресата от его получения письмо подлежит возвращению обратно отправителю. На нем будет проставлена отметка об отказе получить письмо. Затем этот конверт можно предъявить в учреждение Росреестра. Это будет свидетельствовать о добросовестности продавца.

Отсутствие ответа на уведомление

В данном случае остается подождать месяц, после чего проблема отпадет сама собой. Распоряжаться своей частью недвижимости можно уже без согласия остальных собственников. Это следует из ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Если остальным жильцам было направлено уведомление, заверенное нотариусом, то в случае отсутствия ответа в нотариальной конторе можно оформить свидетельство, которое подтвердит, что поступившее предложение было проигнорировано. Это можно рассматривать как дополнительное доказательство правомерности совершения сделки.

Сосед не проживает в комнате, владельцем которой он является

Иногда продаже своей жилплощади препятствует то обстоятельство, что кто-то из собственников вовсе не проживает в принадлежащей ему комнате. Если место его постоянного проживания находится на удалении от этой квартиры (а оно может быть в другом регионе), это создает определенные препятствия в согласовании сделки. Решение проблемы заключается в отправке собственнику по почте нотариально заверенного уведомления.

Хуже дело, когда хозяин одной из комнат в ней не живет, а его местонахождение продавцу неизвестно. Это может сильно затянуть процесс отчуждения жилплощади. Для его поиска заинтересованное лицо может обратиться в паспортный стол, УФРС или воспользоваться услугами адресного бюро.

Если об этом гражданине ничего неизвестно в месте регистрации в течение года, можно подавать судебный иск о признании данного лица пропавшим без вести (ст. 42 ГК РФ) и ожидать вынесения решения по делу. Об обращении по такому вопросу в суд рекомендуется подать в нотариальную контору заявление, в котором следует указать основания требования признать гражданина безвестно отсутствующим. Суд может также назначить управляющего недвижимостью пропавшего лица. После того, как это произошло, продавец должен послать уведомление управляющему и в течение месяца ждать получения ответа.

Все эти манипуляции могут отнять немало времени, но их выполнение гарантирует соблюдение правовой нормы, по которой совладелец жилплощади наделен преимущественным правом покупки комнаты. Следование такому порядку позволит избежать возможных проблем в будущем.

Наследник комнаты не оформляет ее на себя

Если после того, как собственник одной из комнат скончался, наследник не торопится с ее оформлением на себя, через 6 месяцев после его смерти (такой срок для принятия наследства определен ч. 1 ст. 1154 ГК РФ) следует обратиться в суд с иском о признании недвижимости усопшего выморочным имуществом. После удовлетворения иска комната в соответствии с ч. 2 ст. 1151 ГК РФ будет передана в собственность государства.

В случае же выявления наследника из нижестоящей очереди жилплощадь перейдет по решению суда к нему (если наследство будет принято). Тогда продавцу нужно будет послать уведомление конкретно этому лицу. Если иных наследников не окажется или все они откажутся от наследственных прав, при продаже жилья потребуется решение суда о его признании выморочным имуществом, а также бумаги, подтверждающие отказ наследников от получения своей доли.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед тем, как начнется продажа комнаты в коммунальной квартире, стоит для начала определиться со всеми выставленными условиями и с окончательной стоимостью. Когда это сделано, отправляются извещения всем имеющимся в наличии собственникам комнат в квартире. При этом в нем должна быть указана стоимость за нее и оформление лучше производить у нотариуса, чтобы избежать лишних проблем. Это делается для того, чтобы они смогли реализовать свое право, прописанное в статье 250 Гражданского Кодекса о том, что они могут выкупить комнату у другого собственника, а также купить другую комнату в одной коммунальной квартире. Пока будет все отсылаться, следует приступить к сбору документов, которые пригодятся и будут необходимы для осуществления продажи. Но для реализации также важен отказ от покупки со стороны других владельцев комнат. На это у них есть время на раздумье, которое установлено в пределах 30 дней.

Бывают случаи, когда у комнаты есть несколько владельцев. В таком случае необходимо получить от них разрешение, нотариально заверенное, что они не против продажи. Если они будут не против, то необходимо будет их выписать. При этом имеется соответствующая процедура для выписки. Когда они не будут зарегистрированы по данному адресу, в паспортном столе выдается справка, в которой все это будет прописано.

Все что останется после прохождения данных этапов – заключить сделку с покупателем, оформив соответствующий договор. Самое главное, чтобы все условия были соблюдены, и вы смогли прийти к общему знаменателю со всеми собственниками.

Правила сделки

Поиск покупателя

Для поиска покупателя можно использовать все доступные способы:

  • разместить объявления в рекламных газетах;
  • расклеить объявления на специальных стендах и на подъездах;
  • оповестить своих друзей и знакомых;
  • обратиться в агентство недвижимости.

Подписание предварительного договора

После того как нашелся покупатель и достигнуты устные договоренности, нужно зафиксировать все это в письменном виде.

Важно! Составление предварительного договора купли-продажи требуется в обязательном порядке. Его подписание сторонами сделки дает гарантию того, что в дальнейшем будет подписан основной договор купли-продажи.

  • В этом документе нужно подробно прописать все устные договоренности, обсуждаемы ранее, чтобы никто «случайно» ничего не забыл.
  • Указываются сроки уведомления всех соседей, имеющих преимущественное право покупки.
  • Обозначаются сроки подписания основного договора.
  • Проставляется стоимость, а также размер задатка и способ его внесения.
  • Прописывается способ оплаты – каким образом можно расплатиться за жилье (в рассрочку, материнским капиталом и т.д.).
  • Подробно описывается предмет продажи (комната), его параметры.
  • Распределяется оплата расходов по совершению сделки.

Предварительный договор регулирует, в основном, обязательства сторон.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Сбор документов

Необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта всех участников.
  2. Документ, подтверждающий выписку всех жильцов из данной комнаты.
  3. Если покупателем будет посторонний человек (не сосед), то понадобится уведомление (которое рассылалось всем соседям с предлагаемыми условиями и стоимостью) о предстоящей продаже.
  4. Свидетельство об отказах от нотариуса.
  5. Техническая документация (кадастровый план, выписка из БТИ).
  6. Документ о праве собственности на комнату.
  7. Если есть еще владельцы жилья, то письменное (нотариально заверенное) согласие на продажу всеми собственниками.
  • Скачать бланк согласия собственников на продажу
  • Скачать образец согласия собственников на продажу

Составление бумаг

В обозначенный срок на основе предварительного договора заключается основной. Чем подробнее он будет составлен, тем лучше, прописать стоит все нюансы, которые посчитают нужными. Помимо основных пунктов, которые содержатся в предварительном договоре, нужны еще такие:

  1. Форма оплаты сделки, то есть, каким образом будут передаваться деньги.
  2. Процесс передачи комнаты новому собственнику (сроки и порядок).

На заметку. К договору должны прилагаться: расписка о получении денег за квартиру (образец) и передаточный акт.

  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда нужен нотариус?

Для оформления сделки обязательно потребуется нотариус в том случае, если собственников несколько, то есть, владение происходит на праве общей долевой собственности.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Сделку купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре или ближайшем отделении МФЦ. Для регистрации права собственности необходимы документы:

  1. Заявление на государственную регистрацию.
  2. Акт приема-передачи.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Копии всех уведомлений соседей (вместе с конвертом).
  5. Техническая документация.
  6. Квитанция об уплате госпошлины.
  • Скачать бланк заявления на государственную регистрацию
  • Скачать образец заявления на государственную регистрацию

Получение денег

Деньги договариваются передавать обычно такими способами:

  1. наличными;
  2. через банковскую ячейку (наиболее востребованный);
  3. переводом на карту банка.
  • Скачать бланк расписки о получении денег
  • Скачать образец расписки о получении денег

Обратите внимание! После получения денег покупатель пишет расписку, что деньги полностью получены.

Освобождение жилплощади

Когда деньги получены, остается только завершить сделку последним этапом. С помощью передаточного акта происходит процедура передачи жилого объекта от продавца к покупателю. Акт должен быть подробным с полным описанием состояния комнаты и наличия (или отсутствия) в ней мебели и бытовой техники.

Наличие в продаваемой комнате зарегистрированных лиц препятствием для сделки не является, Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к новому владельцу. Но за этими лицами сохраняется право на проживание до тех пор, пока они не будут сняты с учета.

  • Скачать бланк передаточного акта комнаты
  • Скачать образец передаточного акта комнаты
Оцените статью
Юридические споры
Добавить комментарий